Com a expectativa de redução nos juros, os fundos imobiliários têm apresentado excelente performance nos últimos meses. Em 12 meses, nossa Carteira de Imóveis subiu 73% e o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) 49%.
Essa alta compensou os recuos de 2013 e 2014 e a fraca alta de 2015 (além da desabada de janeiro de 2016), causada pela deterioração da economia brasileira e alta dos juros que o BC foi obrigado a fazer para segurar a inflação:
Além das mudanças nas expectativas sobre a economia, essa performance também pode ser atribuída aos fundos que escolhemos. Afinal, eles possuem bons imóveis, são bem geridos e tem pago bons rendimentos aos cotistas.
Por isso, no Plano de Voo de hoje (e da semana que vem), vamos conhecer melhor os fundos que fazem parte da nossa carteira.
Brasil Shopping (HGBS11)
O Brasil Shopping está desde o começo na nossa Carteira de Imóveis (setembro de 2011) e subiu 109% nesse tempo. Nesse período, o dividendo médio mensal foi de 0,78%. Ele iniciou suas atividades em dezembro de 2016 e, atualmente, tem oito shoppings em sua carteira:
Em relação ao patrimônio líquido do fundo, a distribuição é a seguinte:
Esses CRIs conversíveis na tabela do meio da figura acima referem-se às do Shopping Goiabeira e que trouxeram alguns problemas ao fundo no final de 2014. O assunto continua correndo na justiça, com o fundo ganhando em primeira instância. Caso tudo corra bem, eles deverão ser convertidos em patrimônio para o fundo. A figura abaixo, além de mostrar como foi o histórico do fundo desde seu início, indica como ficará o Brasil Shopping com a conversão dos CRIs:
Obviamente, o Brasil Shopping sofreu com a crise no Brasil. Assim, não só a receita caiu, como os dividendos pagos aos cotistas. Inclusive, no segundo semestre do ano passado e de 2015, o fundo pagou mais que arrecadou:
Com a recuperação econômica do país, o resultado deve crescer e o fundo voltar a pagar mais aos seus cotistas. Já se passaram 5 anos e meio desde que o Brasil Shopping está na nossa carteira e não pensamos em tirá-lo. Quem sabe daqui a 4 anos e meio ele não completa 10 anos sendo recomendado (o que muito provavelmente seria algo inédito no Brasil).
RB Capital Renda II (RBRD11)
Em nossa carteira desde setembro de 2012, subiu 38% durante o período. Toda essa rentabilidade veio dos rendimentos distribuídos (média de 0,93%), já que a cota recuou pouco mais de 6% desde então. O fundo possui quatro imóveis, todos com longos contratos de aluguel:
Vale ressaltar que o imóvel locado à Ampla recebe aluguel uma vez ao ano, em outubro. Isso faz com que o dividendo do mês seja muito maior que nos outros. No início do ano passado, o fundo sofreu com notícias da recuperação judicial das Lojas Leader, que pertenciam ao BTG Pactual. Em seguida, ela foi vendida por R$ 1 ao empresário Fabio Carvalho, um dos responsáveis por tirar a Casa&Video do buraco. No início deste ano, a Leader pediu recuperação extrajudicial (para se proteger de ações e execuções) e renegocia os pagamentos de sua dívida com fornecedores.
Com essa reorganização, e os contratos longos, o RB Capital Renda II deverá continuar pagando bons rendimentos ao cotistas.
Brasil Plural Absoluto (BPFF11)
O Brasil Plural Absoluto está na nossa carteira desde outubro de 2013. Desde então, ele apresentou uma alta de 44%, com rendimento médio mensal de 0,94%. O início das atividades do fundo foi em abril de 2013.
Diferentemente dos outros fundos da carteira, o Brasil Plural Absoluto é um fundo de fundos. Isto é, ele não investe em imóveis, mas sim em outros fundos imobiliários.
Através do fundo, temos uma diversificação muito grande:
Desde o seu lançamento, o Brasil Plural Absoluto negociava com desconto em relação ao seu valor patrimonial. Ou seja, a soma do valor de todos os investimentos do fundo era maior que seu valor de mercado. Até que em março do ano passado, esse desconto deixou de existir e o fundo hoje negocia perto do seu valor patrimonial:
O Brasil Plural é muito importante em nossa estratégia, pois nos dá uma grande diversificação em somente um produto. Além disso, a equipe de gestão é bastante competente.
SDI Logística (SDIL11)
Desde julho de 2015 em nossa carteira, o SDI Logística passou por períodos difíceis devido a crise econômica no Brasil. Mesmo assim, ele subiu 30% nesse tempo, com rendimento médio mensal de 0,92%.
O fundo começou em novembro de 2011 e possuí somente um imóvel, um galpão de logística em Duque de Caxias/RJ.
A vacância física de 19% na figura acima mostra como a economia brasileira impactou diretamente no resultado do fundo. Algumas empresas devolveram suas áreas e o rendimento mensal teve de ser diminuído. Hoje, ele é 27% menor do que era no segundo semestre de 2015. A tendência é que a vacância diminua com a recuperação do Brasil e os dividendos subam.
O galpão do fundo possui dois módulos, o menor com quatro módulos e maior com 18:
No galpão A, há um módulo vago e os outros estão alugados para a Royal Canin (contrato até 2022), Cimed (contrato até 2022) e IFCO (contrato até 2021).
No galpão B, são três módulos vagos. A BRF aluga 14 módulos com contrato até 2028 (a empresa devolveu antecipadamente dois módulos ano passado) e a Bridgestone aluga um módulo (com contrato até 2019).
Apesar de ter somente um imóvel, o SDI Logística possui contratos longos numa região importante para distribuição de mercadorias.
CSHG Real Estate (HGRE11)
O CSHG Real Estate é o fundo mais novo em nossa carteira, desde dezembro de 2015. Desde então, ele subiu 29%, com rendimento médio mensal de 0,85%.
O fundo investe em imóveis comerciais (escritórios) em diversas cidades do país:
Os imóveis que o fundo tem participação são:
Os dados acima podem ser resumidos assim:
Claro que a crise no Brasil teve impacto direto no fundo, com empresas investindo menos e outras devolvendo seus escritórios. Assim, a vacância atingiu o maior nível da história do fundo:
A recuperação da economia deve fazer com que a vacância diminua e o dividendo mensal suba. Além disso, o CSHG Real Estate é bastante ativo no mercado imobiliário e deveremos ver um maior número de negociações nos próximos meses.
Esses são os fundos que fazem parte da nossa Carteira de Imóveis. Acreditamos ser importante saber no que investimos e até mesmo desmistificar alguns tipos de investimentos. Os fundos imobiliários, apesar de serem negociados em bolsa e serem precificados constantemente (diferentemente de um imóvel que é precificado pelas compras e vendas), têm seu risco atrelado ao mercado imobiliários assim como um apartamento ou loja adquirido para aluguel.
Originalmente enviado aos clientes da Inva Capital em 24 e 31/07/2018
