Em maio do ano passado, havia escrito que, no longo prazo, o preço dos imóveis deveria subir no mesmo ritmo da economia – o PIB nominal (PIB divulgado somado à inflação). Naquele Plano de Voo, apresentamos a seguinte tabela:
Ela comparava o crescimento dos preços dos imóveis nos EUA (os índices Case-Schiller) com o da economia (PIB nominal). Note como, mesmo com diversas crises e mudanças de cenário, há um aumento bastante semelhante dos dois. No Brasil, não temos dados disponíveis tão facilmente (muito menos tão confiáveis como no mercado norte-americano), mas podemos tentar fazer um exercício semelhante.
O Inpespar divulga mensalmente os dados do mercado imobiliário de Curitiba. O gráfico abaixo mostra a evolução do preço do metro quadrado de um apartamento usado em Curitiba (média das regiões):
O preço mais que triplicou! Se fizermos as contas, vemos que a rentabilidade acumulada foi de 269,36%.
Parece muito, não? Vamos anualizar este valor para facilitar nossa comparação: 13,96%. Boa alta, de fato.
Como será que essa performance se compara à economia brasileira no mesmo período? Entre 2005 e 2014 (utilizando 0% como PIB em 2014 já que ele ainda não foi divulgado), o PIB acumulado foi de 33,89%, enquanto a inflação foi de 69,17%. Somando ambos (o que em finanças quer dizer multiplicar) chegamos a 126,50% ou 8,52% ao ano.
Existem dois poréns nessas comparações. O primeiro é que estamos considerando apartamentos usados de três quartos em Curitiba, uma amostra não muito representativa do mercado imobiliário brasileiro. O segundo é que o Inpespar (assim como o Fipe/Zap em São Paulo) utiliza imóveis ofertados, ou seja, usa o preço de venda do anúncio (que, como sabemos, é sempre negociado para baixo).
Mesmo assim, há uma margem significativa. Assim podemos concluir que, nos últimos 10 anos, os imóveis se saíram muito bem. Mas o que importa não é o passado, e sim, o futuro. Como serão os próximos 10 anos?
Se você notar no gráfico acima, os últimos anos apresentaram um crescimento mais fraco. Por isso, fizemos a tabela abaixo, resumindo como foi a comparação em cinco e três anos:
Realmente, a alta nos preços dos imóveis nos últimos anos foi menor em relação a outros períodos. Nos parece que a partir de agora eles subirão num ritmo parecido com o da economia no geral, e o período de forte crescimento ficou para trás.
Então, se você pretende investir em imóveis residenciais diretamente, prepare-se para um retorno anual em torno de 7% no preço. Mesmo se considerarmos o aluguel que estes imóveis podem gerar (cerca de 5,5% ao ano ou 0,45% ao mês), a rentabilidade fica em linha com a Selic, mesmo os riscos sendo maiores (falta de diversificação, pouca liquidez, risco de inadimplência etc.).
Se pensarmos em termos de portfólio, então, temos a renda fixa pagando cerca de 12%, imóveis entre 12,5% e 14%, fundos multimercados entre 13% e 15% e ações 16%. Caso ele tenha 25% investido em cada uma destas classes (e pegando o valor médio delas), temos uma rentabilidade esperada de um portfólio de 13,8%. Claro que esses são retornos esperados e muita coisa pode mudar, mas temos um bom indicador para o ano.
É, não anda fácil conseguir lucros grandes no Brasil ultimamente.
Originalmente enviado aos clientes da Inva Capital em 20/02/2015.
